• Para el desatacado arquitecto peruano José Orrego, la era de los grandes centros comerciales ha terminado. Plantea un panorama híbrido para las ciudades, donde se aproveche al máximo, de forma armónica y rentable, cada espacio en un entorno donde los suelos son cada vez más costosos.

Si un arquitecto no es capaz de ver por lo menos 10 años hacia el futuro, si no es un profeta, entonces no es un arquitecto. La cita, parafraseada de Frank Lloyd Wright, cobra vigencia más que nunca en entornos urbanos en pleno proceso de evolución hacia estructuras que desafían nuestras capacidades de planificación.

Así lo entiende el reconocido arquitecto peruano José Orrego, fundador del estudio Metrópolis y del Green Building Council, para quien los mercados están ingresando a un nuevo ciclo inmobiliario en el que aparecen edificios de uso mixto de segunda generación, que son el siguiente paso tras los primeros intentos en los que se mezclaban usos de torres de oficinas o vivienda con zócalos comerciales aislados, sin mayor reflexión sobre las posibilidades y relaciones de este tipo de ambientes en un solo proyecto.  “Edificios mixtos de segunda generación son entonces aquellos con una visión integral de los usos de forma complementaria”, define.

Impacto de la pandemia y las nuevas generaciones

Orrego estima que si bien hay aspectos que ha menguado la pandemia como el tráfico, lo más probable es que este problema vuelva a manifestarse en las ciudades ya que las soluciones para un transporte público estructurado toman su tiempo. En el caso de Lima, la capital peruana, estamos ante una realidad que ha crecido sin planificación, lo que, si bien es un problema, también puede ser un llamado a cambiar a partir de soluciones imaginativas.

Otro factor que incidirá en el panorama arquitectónico será la definición de usos en las ciudades de parte de las nuevas generaciones, especialmente los millenials y centennials, una nueva demografía con un perfil de consumo característico. A estos se sumarán los que el experto llama “viejenials”, es decir, aquellas personas mayores, que, sin ser parte de los grupos anteriores, se comportan como tales. Desde la antropología se suman definiciones: covidials, pandenials y demás, que reproducirán de forma permanente los usos y miedos generados en la actual emergencia sanitaria.

Para abarcar estas visiones el eje debe volver a la planificación, donde las estructuras tienen que ser consecuentes para permitir una visión integrada de la ciudad, algo en lo que varias urbes de América Latina están en saldo negativo, y que además tiene un efecto pernicioso para el conjunto de la sociedad: la escasez de buen suelo urbano.

En esa vía, es relevante la densificación inteligente. Orrego piensa en Lima y ve una urbe mal planeada que ha crecido extensamente de forma horizontal sin tener en cuenta este criterio, lo que dificulta el desarrollo de servicios de transporte y comercio. Es además una problemática que se ha revitalizado en medio de una pandemia en la que se exige distanciamiento físico.

Fin de los centros comerciales

Desde el plano de los tomadores de decisión, es decir las autoridades municipales, se necesita, dice el especialista, que deje de considerarse al comercio como una mala palabra, y más bien que se le permita integrarse a la ciudad. “Las políticas municipales y distritales ven a la ciudad como un gigantesco dormitorio. Eso es un error, porque equiparar con stocks de zonificación suficientes para que la ciudad cuente con equipamiento y servicios a través de inversión privada es fundamental, y eso solo se logra si se integra el comercio a la experiencia urbana”, sostiene.

Es aquí donde entra a tallar la idea del edificio híbrido, que es una respuesta a la ausencia y encarecimiento del suelo. Se trata del desarrollo de proyectos complejos y diversos que configuran usos más rentables que permitan absorber el costo del suelo. Desde ese punto de vista, un gran lote dedicado exclusivamente al desarrollo de un centro comercial ya no es viable. “Podemos decir que hemos llegado al fin de la época dorada de los centros comerciales”, afirma.

En el caso de Perú, la llegada del Jockey Plaza hace poco más de 20 años marcó el inicio de la era del centro comercial moderno al país. Desde entonces se han desarrollado muchos de su tipo en la capital y otros en ciudades importantes desde el punto de vista de los ingresos. Fue parte de una gran ola mundial nacida en Estados Unidos en los años cincuenta y que ha copado ya todas las plazas principales. De hecho, actualmente quedan muy pocos espacios para proyectos acotados y de nicho.

“Ya no se van a dar proyectos grandes, el suelo es muy costoso para hacer centros comerciales que se hacen generalmente de uno a dos niveles. Uno de los de más niveles es Plaza Salaverry que es de cinco niveles por la escasez de suelo. Pero en adelante, otros con similares características serán de uso mixto, donde el zócalo puede ser un centro comercial, y encima haya torres de oficinas o comercio, etcétera, que puedan ser compatibles”, define.

El auge del comercio electrónico

Ya de por sí golpeados por la coyuntura, los centros comerciales se han visto retados también por el comercio electrónico; era un proceso que ya estaba en los planes de muchos desarrolladores y que la pandemia de Covid-19 no ha hecho más que acelerar. José Orrego apunta que solo los centros comerciales que se han reinventado pueden responder al desafío, ya que la apuesta ahora tiene que ser por convertirse en un punto de destino y experiencia (gastronómica, de entretenimiento) que es parte de un ecosistema que incluye la plataforma digital, que es donde se empieza a hacer la gran venta.

Es por esto que el retail en general empieza a compactar sus formatos y es muy poco probable que se sigan proyectando cajas con estacionamientos encima, especialmente si se puede reconvertir el área y usar el sótano para un supermercado en 800 o 1000 metros, lo que antes era impensable. Este tipo de iniciativas responden a la lentitud del supermercadismo, lo que ha visto el florecimiento de las tiendas de conveniencia en espacios de 120 a 200 metros, que son más fáciles de acomodar a lo largo de la ciudad. Igual sucede con los bancos, restaurantes y demás. Lo importante en esta visión es que el modelo busque conceptos complementarios, que no ‘pisen’ uno al otro, sino que suman al conjunto.

Se rompe una barrera

Estas ideas necesitan de complejos con una masa crítica, una condición que chocaba con la aversión antigua a desarrollar edificios muy altos. Hoy eso está cambiando y en Lima se empieza a ver edificios que rompen la barrera de los 20 o 30 pisos. Para Orrego, esta es una buena señal porque ayuda a mejorar el uso del suelo, siempre que se haga de forma adecuada y donde realmente se pueda hacer, lo que ayudará a densificar mejor la urbe.

En esa vía se puede pensar en los usos mixtos con zócalos comerciales, un primer nivel de oficias, otro de viviendas para venta o renta, y los últimos pisos dedicados a hoteles. Se trata de no caer en la monotonía sino en una armónica complejidad, siempre teniendo en cuenta las variables de tráfico vertical, evacuación, usos complementarios y equipamientos necesarios.

Desde la perspectiva cultural, se tiene que pensar en que los usos de estas estructuras deben responden a una demografía joven, que quiere construir comunidad, lo que es altamente relevante. Para ellos, por ejemplo, es más relevante tener un café o una tienda de conveniencia que un banco.

Espacios de coworking, centros educativos, consultorios privados (no clínicas, que tienen otros requerimientos) y zonas de parqueo (cada vez menos útiles, pues las nuevas generaciones no están incentivadas por la compra de automóviles, por lo que se les debería encontrar usos complementarios) son parte de esta transfiguración. Ninguna de estas categorías por sí sola parecería ser capaz de justificar una inversión inmobiliaria gigantesca a futuro, pero en conjunto, con una visión de complemento, balance y rentabilidad, son capaces de ofrecer un nuevo rostro a ciudades llenas de desafíos como las nuestras.

Dato

José Orrego participó del webinar “Edificios de usos mixtos de segunda generación”, organizado por Porcelanite con el auspicio de Cerámica San Lorenzo